「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いと土地探しのポイント【海老名市・綾瀬市・厚木市・伊勢原市・座間市・大和市・相模原市・ 藤沢市・茅ヶ崎市・平塚市・寒川町 一戸建てコラム】

神奈川県にお住いの皆さま、神奈川県央エリア（海老名市・綾瀬市・厚木市・伊勢原市・座間市・大和市・相模原市）および湘南エリア（藤沢市・茅ヶ崎市・平塚市・寒川町）で新築住宅・分譲住宅をご検討中の皆さまへ。

理想のマイホームを手に入れるためには、間取りや建物の外観だけでなく、どこの土地に家を建てるかという「土地探し」が非常に重要になります。

不動産の広告や物件情報を見ていると、物件概要の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」という言葉が並んでいるのを目にすることがあるかと思います。

これらは日本の都市計画法に基づいて定められている区分のことですが、言葉のイメージだけで「市街化調整区域は家が建てられないからやめておこう」と最初から選択肢を狭めてしまうのは非常にもったいないことです。それぞれの特徴や違い、どのような条件であれば新築一戸建てが建てられるのかを正しく理解することで、選択肢が広がり、価格を抑えながら希望にぴったりの住まいを見つけられる可能性が高まります。

日本の土地は、無秩序な開発を防ぎ、人々が安全で快適に暮らせる街づくりを行うために、

都市計画法という法律によって細かく区分されています。

神奈川県内でも、昭和44年6月に新しい都市計画法が施行されたことに伴い、

昭和45年6月に各自治体で「市街化区域」と「市街化調整区域」に分ける線引きが行われました。

◆市街化区域とはどのような場所か

市街化区域とは、「すでに市街地を形成している区域」および

「都市計画決定後おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」を指します。

簡単に言えば、人が多く住み、商業施設や交通網が発達しており、

これからも積極的に住宅や店舗を建てて街を賑やかにしていこうと決められたエリアです。

この区域では道路や下水道などのインフラ整備が優先的に行われるため、

生活の利便性が高いという大きなメリットがあります。

一般的な新築住宅や分譲住宅の多くはこの市街化区域に建てられており、特

別な許可を必要とせずに一戸建てを建築することができます。

◆市街化調整区域とはどのような場所か

一方で、市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」を指します。

こちらは自然環境や農地を守ることを目的としており、むやみに建物を建てたり、

街を広げたりしないように制限されているエリアです。緑豊かな田園風景や里山が残っている場所が多く、

基本的には新築戸建てをはじめとする建物の建築が原則として認められていません。

しかし、これは「絶対に家が建てられない」という意味ではありません。

法律や自治体が定める特定の条件をクリアし、適切な開発許可や建築許可を得ることができれば、

市街化調整区域であっても新築一戸建てを建築して暮らすことが可能です。

市街化調整区域で住宅を建てる、あるいは建てられている新築住宅を購入するためには、

法令に基づいた細かい要件を満たしている必要があります。

現在の住宅事情を踏まえると、これらの基準は非常に明確化されており、事前の確認が欠かせません。

★建築許可が下りる重要なポイント

市街化調整区域内で家を建てるための最も分かりやすい基準の一つが、

先述した「昭和45年6月の線引きが行われる前から、

すでに建物が建っていた土地であるかどうか」という点です。

既存の建物があった場所で、

同じような規模の住宅へと建て替える場合（既存宅地などに関わる規定）は、

役所の許可を得ることで建築が認められるケースが多くあります。

また、自治体が条例で指定した区域（条例区域）に合致している場合や、

その土地に長年暮らしている親族から土地を譲り受けて家を建てる場合など、

特定の事由がある際にも開発許可や建築許可が下りることがあります。

いずれの場合も、自己判断をせず、

その地域の不動産や法規に詳しい専門家に事前の調査を依頼することが大切です。

【注意点】購入時の住宅ローン審査と資金計画

市街化調整区域の物件は、市街化区域に比べて

土地の資産価値が低く見積もられやすい傾向にあります。

そのため、金融機関で住宅ローンを組む際に、担保評価が十分に届かず、

融資額が制限されたり審査が厳しくなったりすることがあります。

資金計画を立てる段階から、調整区域での融資実績が豊富な会社に相談しておくのが賢明です。

「市街化調整区域は制限が多くて不便そう」というイメージを持たれがちですが、

実際には調整区域だからこその魅力や、経済的なメリットがたくさん存在します。

特に海老名市や周辺の県央エリアで一戸建てを検討する際には、注目すべきポイントがあります。

◆広くゆったりとした敷地で開放的な暮らし

海老名市近辺の都市計画では、市街化調整区域内で住宅を建築する際、

敷地面積を「150平方メートル以上」と定めているケースが多く見られます。

これにより、隣の家との距離が近く密集しがちな市街化区域の住宅街とは異なり、

広々とした敷地を確保できるというメリットが生まれます。

広いお庭を作ってバーベキューを楽しんだり、家庭菜園を始めたり、

車を複数台停められるカーススペースを確保したりと、

ゆとりのある理想のマイホーム生活が実現しやすくなります。日当たりや風通しも良好で、

静かで落ち着いた子育て環境を求めるご家族には最適な選択肢と言えます。

◆維持費を抑えられる経済的メリット

もう一つの大きな魅力が、毎年の固定資産税や都市計画税といった維持費の負担が軽くなる点です。

土地の評価額自体が市街化区域に比べて低いため、毎年の固定資産税が安く抑えられます。

さらに、多くの市町村では、市街化調整区域の土地に対して「都市計画税」が課税されません。

家を建てた後に発生するランニングコストを大幅に削減できるのは、

長期的な生活設計において大きなアドバンテージとなります。

分譲住宅や新築住宅を探す際、物件そのものの価格や間取りに目を奪われがちですが、

毎日の生活を支える周辺環境や、駅までのアクセス、

交通の利便性についても冷静に見極める必要があります。

◆インフラの整備状況と毎日の利便性

市街化区域であれば、下水道や都市ガスなどのインフラが当然のように整備されていますが、

市街化調整区域の場合は、下水道ではなく合併処理浄化槽を使用したり、

プロパンガス（LPガス）を利用したりする物件が比較的多くなります。

これらは現在の技術では非常に性能が高く、

日常生活で不便を感じることはほとんどありませんが、

維持管理の方法や毎月の光熱費のバランスについて事前に確認しておくことが大切です。

また、最寄りのスーパーや病院、学校、保育園までの距離、街灯の多さなど、

車を利用しない時間帯の住みやすさもしっかりとチェックしておきましょう。

近年は海老名駅周辺のように公共交通機関や商業施設が著しく発展しているエリアもあるため、

少し離れた調整区域であっても、

車があれば数分で主要駅の利便性を享受できる絶妙な立地の物件も見つかります。

ここまで、市街化区域と市街化調整区域の特徴や土地探しのポイントについてお伝えしてきました。

非常に複雑な法令や地域ごとの条例が絡み合うマイホーム選びだからこそ、

その土地の特性を隅々まで知り尽くしたパートナーの存在が不可欠です。

神奈川県海老名市に深く根差し、地元の皆さまとともに歩んできた株式会社秀建なら、

皆さまのご期待に全力でお応えできます。

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れにより、中間マージンを徹底的にカットし、高品質でありながら

お求めやすい価格の新築住宅・分譲住宅をお届けすることが可能となっています。

特に難易度の高い「市街化調整区域での土地探し」や「開発許可の手続き」においても、

長年培ってきた豊富な実績とノウハウを活かし、

役所との交渉や書類作成をスムーズに進めることができます。

他社では断られてしまったような土地であっても、秀建であれば建築の可能性を見出し、

理想の間取りを実現するプランをご提案できる場合があります。

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私たちは単に家を建てるだけでなく、

住まうご家族がその地域で末永く幸せに暮らせることを第一に考えています。

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交通の要所として目覚ましい発展を遂げる海老名市を中心に、

県央・湘南エリアの最新のトレンドや、地域の住みやすさ、

子育て環境の変化に常に目を配っています。

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親身になってサポートいたします。

資金計画にご不安がある方も、ぜひお気軽にご相談ください。

少しでも新築戸建ての購入や土地探しにご興味をお持ちいただけましたら、

まずは株式会社秀建の住宅相談会へご参加ください。

スタッフ一同、皆さまのご来場を心よりお待ちしております。